设计方案

更新时间：2023-12-28 10:37:59 活动方案我要投稿

设计方案(精华4篇)

　　为了确保事情或工作有序有力开展，通常需要预先制定一份完整的方案，方案的内容多是上级对下级或涉及面比较大的工作，一般都用带“文件头”形式下发。我们应该怎么制定方案呢？下面是小编为大家整理的设计方案4篇，仅供参考，希望能够帮助到大家。

设计方案(精华4篇)

设计方案篇1

　　教学目标：

　　知识与能力：感受我们的幸福生活离不开劳动者提供的服务。

　　过程与方法：学生小组交流，通过议一议、写一写、画一画树立为他人服务是一件快乐而有意义的事情的意识。

　　情感态度与价值观：能用恰当的方式表达自己对劳动者的感激。

　　课前准备：

　　课件

　　教学重难点：

　　感受劳动者为我们提供的服务，尊重劳动者的劳动成果。

　　教学过程：

　　一、谈早餐，引出课题

　　1、同学们早餐都会吃些什么呢？

　　2、谁能告诉我，这顿早餐包含着哪些人的劳动汗水呢？（种粮食的农民、生产面粉的工人、烤面包的师傅、商店里的服务员、挣钱的父母等）

　　3、是呀，原来准备一顿早餐却需要这么多人的服务。其实，在我们的生活中有着很多为我们服务的人，我们的生活离不开各行各业的劳动。也许平日里我们忽略了他们，今天，让我们一起来学习第九课，共同寻找他们的踪迹吧！

　　板书课题：9、为我们服务的人

　　二、引导发现，提升认识

　　1、活动一在一分钟的时间内写出为我们服务的劳动者

　　（1）除了刚才所提到的劳动者，在生活中，还有哪些人在为我们服务呢？我们来比一比，看看谁能在一分钟里写得最多。

　　（2）学生在一分钟的'时间内写出为我们服务的劳动者。

　　（3）分小组汇报所写的数量。

　　（4）集体交流。

　　（5）一分钟的时间太短，根本没有办法写完。这也说明，我们的生活每一刻离不开劳动者的服务。

　　2、活动二故事会——我所了解的劳动者

　　（1）师讲述故事园《传递快乐》。

　　（2）请学生讲故事

　　（3）交流听故事后的体会。

　　（4）小结：即使是一份最普通的职业也是很重要，光荣而艰辛的，也能给人们带来快乐、帮助，随机板书（重要，光荣，艰辛，快乐）

　　3、假设：没有他们，我们的生活会怎样？

　　（1）如果没有了这些平凡岗位上的人们为我们服务，我们的生活会怎样？

　　如果没有医生，我们生了病怎么办呢？

　　如果没有交通警察，我们会……

　　如果没有电视台的叔叔阿姨，我们……

　　如果没有……，我们……

　　（2）说说你的亲身经历和感想：没有了他们，我的生活……

　　（3）小结：每一个行业劳动，对人们的生活和社会的发展都起到了很重要的作用。劳动没有贵贱之分，每一项劳动都是人们生活中不可缺少的，每一位劳动者都是应该受到尊敬的。（随机板书：感激，尊敬）

　　（4）赶紧拿起笔，尽情地写下你想说的话吧！也许，你有很多人想感谢，现在，你最想感谢谁呢？播《感恩的心》音乐，学生写感激小语。

　　我对我们的班干部说：

　　我对我的老师说：

　　我对校园的清洁工人说：

　　我对警察说：

　　……

　　三、明辨是非，回归生活

　　1、活动四他们这样做，对吗？

　　请同学们根据教材提供的情景及自己生活中遇到的画面，讨论这样做对不对，如果不对，应该怎样改正。

　　（1）小倩边吃雪糕，边把雪糕包装袋随地乱扔。（）

　　（2）在吃晚饭时，琳琳对妈妈说：你做的这些菜一点也不好吃。（）

　　（3）方方对妈妈说：你给我买的写字笔太普通了，我的同学用的是可涂改的、带香味的笔，可漂亮了！（）

　　（4）小明在写作业，妈妈蹑手蹑脚地端来一杯热牛奶，小明认为这是理所当然的，端起来就喝，甚至埋怨妈妈牛奶太烫了。（）

　　（5）老师让小丁留在办公室，面对面改作业，耐心地纠正他的错误，小丁烦透了，一脸不高兴。（）

　　2、交流看法。

　　3、小结：我们的生活离不开身边为我们服务的劳动者。让我们共同用心尊重为我们服务的人，感激为我们服务的人，珍惜为我们服务的人的劳动成果，学习为我们服务的人，从现在做起，从小事做起，从身边的事做起，做力所能及的事情，帮助别人，做一个对社会有用的人。（随机板书：珍惜、学习）

设计方案篇2

　　10月9日是重阳节，为了弘扬中华民族的传统美德，我校德育处和少先队大队部将开展念亲恩、感亲意、抒亲情重阳节敬老活动。现将有关安排如下：

　　一、指导思想

　　通过形式多样、富有实效的敬老主题活动和良好的社会氛围的渲染，展现龙王小学少先队员尊老敬老的精神风貌，进一步营造敬老、亲老、爱老、助老的社会风尚;激发全体队员孝老爱亲的内在自觉，并由爱家、爱老推及到爱国、爱社会，进一步树立社会责任感和历史使命感，积极投身到和谐社会建设中来。

　　二、主要内容

　　根据青少年的特点，在各中小队中开展丰富多彩的念亲恩、感亲意、抒亲情主题系列活动，通过活动展现新世纪小学少先队员孝老爱亲的良好精神风貌。

　　1、以中队为单位，班队课上各班开展以念亲恩、感亲意、抒亲情为主题的班队课，进行家庭美德教育，引导少年儿童孝敬父母长辈，学会感恩。

　　2、小小真心话。利用课外活动的时间，每位同学准备一张漂亮的贺卡，将自己想要对父母、长辈说的祝福语或最想表达的感谢语写到纸上并带回家送给自己的父母长辈;

　　3、开展爷爷、奶奶的重阳节，我做主的活动，要求少先队员们开动脑筋，为爷爷(奶奶)设计一个有新意的过节方案，向长辈们送上节日深深的祝福。建议少先队员可以为爷爷、奶奶准备一根拐杖，方便他们平时的出行;可以陪爷爷、奶奶锻炼身体，大家一起来运动;也可以陪爷爷、奶奶聊天，陪老人们说说话，谈谈心，还可以帮助爷爷、奶奶做点家务事，减轻爷爷、奶奶的辛劳等。用实际行动感恩爷爷、奶奶，旨在进一步唤起少先队员们尊老、爱老的意识，大力弘扬尊老、爱老的风尚，让他们学会感谢，学会关爱。共同享受温馨的家庭生活。

　　4、三分钟小故事演讲。利用晨读课的时间进行三分钟小故事演讲。请学生讲述自己亲身感受或发生在自己身边的父母、长辈真心付出、无私关爱子女，以及作为子女真诚回报、感恩于行的感人故事。

　　5、自选活动。各中小队围绕主题，自主设计，鼓励创新。

　　6、孝歌我会唱。组织学生学唱一首以孝敬父母和长辈为主题的歌曲，曲目自选;

　　三、总体要求

　　1、高度重视，积极参与。各中队要充分认识敬老爱老活动对少先队员弘扬和培育中华民族精神教育传统美德，推动和谐社会构建的重要意义，高度重视此项活动，利用少先队组织的优势，积极动员，广泛发动，使尽可能多的队员参与到活动中来。

　　2、精心组织，周密安排。各中队要结合实际，围绕各项重点活动，精心设计活动方案，认真组织开展，要充分考虑队员的特点，注重活动实效。

　　【拓展阅读】重阳节的习俗：

　　登高

　　重阳登高重阳节首先有登高的习俗。金秋九月，天高气爽，这个季节登高远望可达到心旷神怡、健身祛病的目的。

　　早在西汉，《长安志》中就有汉代京城九月九日时人们游玩观景之记载。在东晋时，有著名的龙山落帽故事。

　　吃重阳糕

　　据史料记载，重阳糕又称花糕、菊糕、五色糕，制无定法，较为随意。九月九日天明时，以片糕搭儿女头额，口中念念有词，祝愿子女百事俱高，乃古人九月作糕的本意。讲究的重阳糕要作成九层，像座宝塔，上面还作成两只小羊，以符合重阳(羊)之义。有的还在重阳糕上插一小红纸旗，并点蜡烛灯。这大概是用点灯、吃糕代替登高的意思，用小红纸旗代替茱萸。当今的重阳糕，仍无固定品种，各地在重阳节吃的松软糕类都称之为重阳糕。

　　赏菊

　　重阳赏菊、饮酒、对弈重阳日，历来就有赏菊花的'风俗，所以古来又称菊花节。农历九月俗称菊月，节日举办菊花大会，倾城的人潮赴会赏菊。从三国魏晋以来，重阳聚会饮酒、赏菊赋诗已成时尚。在中国古俗中，菊花象征长寿。

　　饮菊花酒

　　菊花含有养生成分，晋代葛洪《抱朴子》有南阳山中人家饮用遍生菊花的甘谷水而益寿的记载。重阳佳节饮菊花酒，是中国的传统习俗。菊花酒，在古代被看作是重阳必饮、祛灾祈福的吉祥酒。菊花酒汉代已见。其后仍有赠菊祝寿和采菊酿酒的故事，如魏文帝曹丕曾在重阳日赠菊给钟繇(祝他长寿)，梁简文帝《采菊篇》有相呼提筐采菊珠，朝起露湿沾罗懦之句，是采菊酿酒的事例。直到明清，菊花酒仍然盛行，在明代高濂的《遵生八笺》中仍有记载，是盛行的健身饮料。

　　佩茱萸

　　古代还风行九九插茱萸的习俗，所以又叫做茱萸节。茱萸入药，可制酒养身祛病。插茱萸和簪菊花在唐代就已经很普遍。茱萸香味浓，有驱虫去湿、逐风邪的作用，并能消积食，治寒热。民间认为九月初九也是逢凶之日，多灾多难，所以在重阳节人们喜欢佩带茱萸以辟邪求吉。茱萸因此还被人们称为辟邪翁。

设计方案篇3

　　教学目标：

　　1、能正确、流利、有感情地朗读课文。

　　2、凭借课文朴素的语言文字，引导学生在细节中感受父母之间平淡而深厚的真爱，理解“真爱就像茉莉”的深意。

　　教学重难点：

　　重点：引导学生在细节中感受父母之间平淡而深厚的真爱。

　　难点：引导学生理解“真爱就像茉莉”的深意。

　　教学工具：

　　相关课件

　　教学过程：

　　一、与茉莉对话，营造爱的氛围。

　　1、揭示课题,欣赏茉莉图片。

　　2、出示词语，指名读读。

　　3、说说自己心中的茉莉。

　　4、生活中有一种爱也像茉莉花一样，平淡无奇，却无比真挚，感人至深，所以人们说：爱如茉莉。

　　5、指导读题。（淡淡的，却深有感触）

　　二、与文本对话，感受爱的真谛。

　　1、这种爱没有豪言壮语，而是流淌在生活的每一个细节之中。知道什么叫细节吗？交流。

　　总结：细节，就是细小的情节或环节。可以是一句温馨的话语、一个温柔的动作、一个恬静的微笑、一个会意的眼神……我们在读书的时候，就要关注这些细节，感受文章的语言，从一个字，一个词，一个句子，或者一个段落中，体会人物内心那份真挚的情感，真诚的爱。

　　2、下面，就请同学们默读课文的6－17小节，找出使你感动的细节，用“——”画出来。要读出你的感情，写出你的感动。

　　3、请同学们选择一处最感动你的细节，把它读给大家听。注意：要读出你的感情，读完之后说出你的感动。

　　细节1：第二天早晨，妈妈用虚弱的声音对我说：“映儿，本来我答应今天包饺子给你爸爸吃，现在看来不行了。你呆会儿就买点现成的饺子煮给你爸吃。记住，要等他吃完了再告诉他我进了医院，不然他会吃不下去的。”

　　1、从哪些地方感受到了茉莉般的爱？说说自己的体会。

　　2、自己的病跟这顿饺子相比，哪个更重要？

　　3、练习朗读，读出虚弱的`语气。

　　4、小结：普通的饺子，平凡的小事，看上去是那么的平淡无奇，却饱含着妈妈对爸爸真切的爱。爱是妈妈心中给爸爸煮的饺子。

　　细节2：然而，爸爸没有吃我买的饺子，也没听我花尽心思编的谎话，便直奔医院。

　　1、感受到谁对谁的爱？从哪里感受到的。

　　2、从“直奔”你还体会到了什么？（爸爸当时心里很急，很担心师）

　　你真会思考，我们读书还要学会揣摩人物的内心！你能把爸爸这急切的担心给读出来吗？

　　3、有感情地朗读。

　　4、小结：从他俩的朗读中，听出什么来了？

　　是啊，爱是爸爸直奔医院匆匆而去的身影。虽然平淡无奇，却无比真挚，让人感动。

　　细节3：一天清晨，我按照爸爸的叮嘱，剪了一大把茉莉花带到医院去。当我推开病房的门，不禁怔住了：妈妈睡在病床上，嘴角挂着恬静的微笑；爸爸坐在床前的椅子上，一只手紧握着妈妈的手，头伏在床沿边睡着了。初升的阳光从窗外悄悄地探了进来，轻轻柔柔地笼罩着他们。一切都是他们静谧美好，一切都浸润再生命的芬芳与光泽里。

　　1、字词知冷暖，文字是有温度的，你从这段话中的哪些词语能够感受到爱的温度？（爸爸的叮嘱、恬静的微笑、紧握）分别说说自己的体会。

　　2、大家想一想，爸爸睡着了，那就握着呗，怎么还会“紧”握呢？一个“紧”字告诉了我们爸爸是时时刻刻在照顾着妈妈呀！

　　3、原来爸爸妈妈内心的爱就体现在他们的神态、动作上。谁把这样的爱给读出来？有感情地读。

　　这是站在爸爸妈妈的角度去体会的，如果站在你自己的角度，想一想，还可以怎么读这句话？读得再轻一点，慢一点，不惊动这样的画面。

　　4、阳光悄悄地“探”了进来，从“探”中你体会到了什么？

　　（用上“探”说明阳光也不打扰这幅画面。）

　　5、学生齐读。

　　6、小结：师：读着，想着，想着，读着，我们渐渐明白爱有时就体现在──一个动作、一个神态、一句话、一件小事、一个细节上。这种爱平淡无奇，却细微体贴。爱是阳光下静谧的微笑，爱是病床上紧紧相握的双手。

　　7、但是，他们真的睡着了吗？从那里看出来的？

　　细节4：望着爸爸布满血丝的眼睛，我心疼地说：“爸，你怎么不在陪床上睡?”

　　爸爸边打哈欠边说：“我夜里睡得沉，你妈妈有事又不肯叫醒我。这样睡，她一动我就惊醒了。”

　　1、“布满血丝、边打哈欠边说”体会到什么？

　　2、小结：爱是爸爸布满血丝的双眼。

　　细节5、爸爸去洗漱，我悄悄溜进病房，把一大束茉莉花插进瓶里，一股清香顿时弥漫开来。我开心地想：妈妈在这花香中欣欣然睁开双眼，该多有诗意啊！我笑着回头，却触到妈妈一双清醒含笑的眸子。

　　“映儿，来帮我揉揉胳膊和腿。”

　　“妈，你怎么啦?”我好生奇怪。

　　“你爸爸伏在床边睡着了。我怕惊动他不敢动。不知不觉，手脚都麻木了。”

　　1、“清醒含笑的眸子、麻木”体会到什么？

　　2、小结：爱是妈妈精心伪装的假寐

　　3、他们既然都没有睡着，却为什么都要让对方知道自己睡着了呢？

　　4、真爱无言，大爱无声，就让我们默默地聆听，用心感受这份茉莉般的爱。（师范读）

　　爱是妈妈心中给爸爸煮的饺子；

　　爱是爸爸直奔医院匆匆而去的身影；

　　爱是阳光下静谧的微笑，

　　爱是病床上紧紧相握的双手；

　　爱是爸爸布满血丝的双眼，

　　爱是妈妈精心伪装的假寐……

　　爱如茉莉平平淡淡，

　　爱如茉莉洁白纯净，

　　爱如茉莉清幽香远，

　　哦，爱如茉莉，爱如茉莉！

　　三、前后呼应，加深理解

　　1、出示：在病房里，那簇茉莉显得更加洁白纯净。它送来的缕缕幽香，袅袅地钻到我们的心中。

　　2、是什么钻到了我们的心中？

　　四、归纳延伸，引起思考

　　1、生活中需要爱，除了爱情，更需要同学之间的爱、同学和老师之间的爱，甚至与那些你并不叫得出名字的人的爱，有了爱可以使我们更有力量，使我们的生活更加美好。写一句话：爱是__________________。

　　2、交流。

设计方案篇4

　　一、房地产产品策划的内容和流程

　　人们经常说一个项目的成功70％取决于规划设计即产品策划，30％取决于后期的营销推广。可见产品策划在房地产策划中的重要性。

　　纵观时下的各种营销策划手段，无论是卖生活方式、卖地段、卖社区文化、卖投资收益，最根本的是都脱离不了产品的支撑，房地产产品是最基本的元素。房地产产品是一种商品，因为有人使用，才体现出了其价值。永远都不能脱离了房地产产品本质空谈策划。许多策划公司、策划人不懂产品，不懂建筑。对建筑、产品缺乏起码的了解，这样的策划是空洞的，是不完整的。

　　房地产产品策划注重的是产品的精雕细镂，以吻合顾客的要求，适用较广泛。只要产品调研做好、产品市场准确、产品设计到位、产品营销手段新颖，加上策划人有强烈的创新专业精神和较高的专业素质，差不多都会运用得当，获得成功。不过，如果只强调产品的品质方面，对大势的把握、全程的参与、品牌的推广等策划理念忽视或不重视，那么，策划出来的楼盘也不一定畅销。

　　近几年来，发展商都在不同的项目中贯彻产品策划的理念，注重项目产品的细节和细部的完美和舒适，创造了许多著名的楼盘。一些对产品策划有实践经验的策划专业人士，也不惜余力地倡导产品策划模式，用自己的实践证明产品策划的作用。

　　房地产产品策划，就是对房地产及住宅产品进行谋划和运筹，以满足人们对房地产产品的特定要求。产品策划的重点是“顾客就是上帝”，一切围绕客户的需求来策划产品，注重产品的舒适性和艺术性，使人们对产品的喜爱和喜悦而促进人们的心身健康。产品策划的另一个重点是产品定位和产品设计，产品定位先于产品设计。

　　房地产产品策划流程和内容如下：

　　1、产品调研

　　产品的前期策划中最重要的是调研，对区域竞争产品的调研，对购房者消费倾向的调查，目的是了解需求和供应状况，为产品定位作好准备。

　　2、项目定位

　　在产品调研的前提下，对产品进行恰如其分的确定具体位置。包括目标客户定位，这最重要，因为产品竣工后是卖给他们的。还有产品品质定位、产品功能定位、产品地段定位、产品规模定位、产品形象定位等。

　　3、产品规划设计

　　这是策划的重心，根据目标客户的特性分析，产品就为它量身而做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。

　　4、产品细节设计

　　采用新技术、新材料、新设备。先进的生产工艺，保证产品质量。

　　二、房地产产品策划的原则

　　1、因地制宜的原则

　　每一个地区的发展状况不同，市场也不同，产品需求和产品特色也不尽相同。因此只能根据当地的实际情况，充分利用当地的各种优势资源、因地制宜的进行房地产产品策划，不能只进行简单的复制。因地制宜就是要因势利导，趋长避短，与时俱进。用发展的、变化的眼光进行研究，进行策划。

　　2、充分挖掘地段价值的原则

　　房地产策划的终极目标是取得良好的经济效益和社会效益。房地产的价值无论如何都不能忽视地段的作用。地段的价值是动态的、相对的。不同的地段有不同的地产基因，即使同样的地段，随着时间的变迁，其价值也在动态的变化当中。挖掘地段的价值不光要考虑到地段的现状价值，更要考虑到地段未来的价值，很好的协调发展与生存的关系。地段价值没有被充分挖掘，就不能使土地的利用价值最大化，也不能取得最好的经济效益。当然经济效益有当前的，也有远期的，不能只重视当前的而忽视远期的经济效益。地段价值的利用要结合企业的发展目标，找出一个利润与风险的平衡点。

　　3、先总后分的原则

　　坚持先总后分的原则就是产品策划的整体与局部的正确把握。这需要根据市场的深入研究，首先明确产品的市场总体形象，包括产品的档次形象和主题形象，是高档还是中档，或者是低档；是国际青年特区还是养老社区，是旅游休闲地产还是世界风情城等等。只有明确了这个大的方向，我们才可以以此原则进行细部的组合与配置，包括交通组织、环境规划、建筑布局、配套安排、建筑风格、户型设计等。切不能高档公寓甚至豪宅出现经济型户型和低会所配置，普通住宅甚至经济适用房出现SPA会所与国际双语幼儿园，或者是老年公寓，却要在配置上加入数字化与拳击房，在户型上设计成错层等错误。有的项目在将产品定位为高端市场后，其四居户型设计在做到了190平方米的同时，但室内功能安排上却没有独立的更衣室，其卫生间最大的也只有5平方米，最小的只有3.84平方米，这就明显的与这么大的户型面积不协调。再比如，有项目的建筑风格为欧陆风格，甚至是很明显的巴烙克风格，但在园林设计上，却做出了江南山水的园林手法。金融街有一个高档公寓项目，对外推广说是金融家俱乐部，其销售价格高达20000元/平方米，可户型却是90平方米是一居、120平方米的二居和160平方米的三居，其舒适型户型让人怎么看也不象所推广的金融家豪宅，同时，总面积不足4万平方米的项目囊括了一二三居，多少存在阶层的混杂，导致真正的富人不愿买，穷人又买不起的结果。

　　除了以上所谈的情况外，产品策划的先总后分还体现在其他四个方面：一是先整体布局，是兵营式排列、围合式布局还是点状或组团，再建筑单体安排；二是先建筑类型、建筑风格定位，是商用、住宅还是写字楼，是新古典主义、现代简约、欧陆风情还是中式建筑，接着才是户型设计、外立面和天际线处理；三是先整体交通规划，明确人车交通组织，再考虑各楼或各单元空间的联系；四是先整体环境景观规划，包括景观风格与景观布局，再中心庭院、各组团景观和宅间景观的设计。

　　4、先外后内的原则

　　建筑的整体外观怎么样，在一定程度上左右着人们的购买欲望，甚至决定着一个项目的成功与失败。而这里所谈到的外，包括建筑的外立面风格、颜色、材质以及天际线处理。在一定意义上它代表着一个产品的品质，决定着一个产品的性质，具有很强的识别性。比如我们走在大街上，很难分清出这一片区域是住宅区还是商业区或者是工业区，但一般人都很容易从建筑的外部元素看出它是商业、办公、住宅或者是商住混合来，都很容易看出项目的品质感来。为什么一定要先强调外，这是因为，不管你的产品是高档中档还是低档，都存在外部的重要元素表现，并不是说高档就一定外部元素华丽，低档产品外部就一定不好看。这就象人一样，不管你身份高低，贫富如何，通过得体的衣服同样可以表现出你秀外的一面。强调先外后内还有一个原因，就是任何人都不可能一下子看到事物的所有，只有外在的东西吸引了他，他才有可能继续了解内在的。这和其他的商品一样，样子讨人喜欢，人们才会有兴趣进一步咨询价格、特点等；样子他都不喜欢，也许连看都不看，问也不会问。强调先外后内更重要的是要注意把握好内在的处理，这就象男女恋爱一样，刚开始更多的来自于对方的外在形象与气质，能不能共步红地毯，关键看内在的修养。一个项目的外在元素做好了，消费者就可能会主动来问、来看，当然，买不买单还要看内在的，包括户型设计、园林景观、社区物管、会所配套等。强调先外后内，也符合人们购房消费的一般心理：需求---寻找----吸引----了解----认知----购买。

　　5、先弱后强的'原则

　　从产品营销的角度而言，特别是当前房地产市场的残酷竞争格局，做一个项目，首先要考虑到客户的人气聚集，要先适当的从弱小客群的产品做起，再做强势客群的产品，以此形成一个增长的态势，营造不断升值的价值空间和市场印象。这种原则特别适合一些大型项目的开发，由于项目规模大，很多开发商仅仅从产品的差异性，地块环境的优越性等因素考虑，而忽视了规模过大所形成的风险，这种风险表现在销售周期长、市场变化莫测、开发资金要求高、产品更新快等因素上。京城西边有一个项目，总建筑面积45万平方米，分二期开发。一期28万平方米位于地块最好的位置，其全部做成了160平方米以上的三居四居两种大户型。其可以预见的结果会表现在四个方面，一是高总价很难带来很好的人气，不容易形成开盘的热销，特别是在当前地产市场环境下，一旦丧失了一开始就打开销售市场缺口的机会，其很快就会淹没在每两天一个新盘的房海中，无人知晓，无人关注。二是先期在最好的位置开发最高端的产品，在整个项目的价格涨幅上可能会失去上升的空间。三是先期开发销售高端产品必定会对销售速度产生影响，其资金回笼情况甚至会影响到项目的施工推进，对后期产品推出形成更大的销售压力，产生不利的市场印象。四是先做高端，实际上是让最富的人去遭受后期低端产品施工所产生的噪音、灰尘等影响。

　　7、先分后合的原则

　　房地产不同于其他产品，不仅其市场景气的变化快速且明显，更由于他具有自用、投资及保值等性质，因此产品本身也常随景气状况及购买力强弱而变化。另外，现在商品房大都是预售，也就是说先卖后建，在兴建的过程中，如果市场变化了，产品就面临调整的问题，如果不提前做好这些因素的考虑，就无法应对这一市场的变化。前几年，中关村由于交通和城市商业配套的落后，一大批公寓出现了滞销的现象，而中关村又聚集了大量的中小科技型企业，在这种情况下，部分公寓项目就改头换面，变成了商住公寓，由于早先设计是纯住宅，所以在改后就出现了诸多问题，包括户型隔断和卫生设施的安排。如何实现先分后合呢？大致的方法有二个。一是区别楼层市场的先分后合，也就是先就整栋楼各楼层市场，如顶部市场、中间层市场、底商、地下室，个别评估其供需状况及规划条件，再考虑楼层之间的关联性或合并的可能性，如顶楼可否与次一楼层合并做成楼中楼？一楼低商可否与二楼或地下室合并成楼中楼或商业空间？跃层户型在设计上可不可以考虑楼上楼下的双入户设计等。二是调整平面单元面积大小的先分后合。也就是说先确定最小可能销售单元的平面功能，再合并数个小单元成为较大面积的单元，以使消费者调整平面的的弹性空间最大化。

　　8、先专后普的原则

　　一些开发商在拿到地以后，不知道去为什么样的客群做产品，总是错误的认为，把所有市场上好的东西全部搬进来，面向所有买房的人就能赢得市场。实则不然，这种眉毛胡子一把抓的结果往往造成项目品质不高，富人不愿来，穷人不敢进。南三环边有一家鲁菜馆，一直供应地道的鲁菜，生意很不错，后来老板一看川菜很受欢迎，为招揽更多的客人，就引进了川菜，结果真正偏好鲁菜或川菜的客人，都觉得他不够专业与地道，生意反而大不如前。风林绿洲的成功很说明这个问题，其产品的专门化程度很高，由于周边分布着中科院十几个研究所，市场推广一直都在说周边住的全是爱因斯坦。结果，买房的几乎全部是科研和教育战线的人。一般而言，产品的专门化程度越高，越容易给人纯粹与信赖的感觉，间接的发挥了特殊化的效果，同质客群也愿意扎堆。而这种专门化的产品是分散化项目无法比的。专门化的产品，通常附加值较大，也容易创造较高的价值，比如，当前流行的小户型，他就提供了与之相对应的酒店式管理，但因为是单一的客群，吸引了众多白领，其销售价格不降反升。当然，任何一种专门化产品都有一定的风险，这是因为你的客群较为单一所决定的。这就需要把握好以下几个问题。一是产品的专门化的程度必须考虑到项目所在地的市场情况、供需情况和各种目标客群的相对规模和购买力；二是先尝试并评估各种专门化的可能性及市场接受度，以创造产品的附加值及利润空间，除非市场机会有限，或项目地块条件受限制，一般应首先考虑专门化产品，至少是主流产品。这是因为当前地产市场的细分已经越来越明显。

　　9、容积率并不是越高越好

　　在城市土地成本越来越高的情况下，适当提高建筑容积率可以摊薄楼面地价，降低开发成本，但现在有一种倾向，很多开发商为追求开发利润，盲目追求容积率，结果，在市场竞争越来越激烈的情况下，过高的容积率造成了板楼成塔楼，大进深窄面宽，户型内部设计不合理，走道过多等现象，从而降低了居住品质，影响了销售价格，增大了销售风险，带来大量产品积压和资金困难。

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设计方案07-30