2018年连云港市物业管理条例实施细则全文【最新版】
更新时间：2022-05-28 15:54:25 规章制度 我要投稿
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2018年连云港市物业管理条例实施细则全文【最新版】
连云港市物业管理实施细则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》及相关规定，结合本市实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 市房产行政主管部门是本市行政区域内的物业管理行政主管部门。物业所在地房产行政主管部门是该行政区域内的物业管理行政主管部门。规划、建设、城管、环保、公安、司法、民政、财政、物价、工商、税务、广电、供电、电信、邮政等部门，依照各自职责，做好相关工作。
第四条 新建住宅区应当实行物业管理，在开发建设中应当综合考虑物业管理和社区建设的需要。
（一）规划设计时，必须按规定设置物业管理服务用房以及其他配套的共用服务设施。规划部门在审批规划设计方案时，应当征求房产行政主管部门的意见；
（二）施工图设计时，供水、供电、供气、供暖等应设置一户一表，与住宅楼同时设计、同步建设；
（三）规划部门在核发建设工程规划许可证、建设部门在审查批准初步设计文件、房产部门在核发商品房（预）销售许可证时，应当按照各自职责加强监督，严格把关。
第五条 建筑面积5万平方米以上的原有住宅区，配套设施比较齐全的，应当实行物业管理；配套设施不全的住宅区，由物业所在地人民政府组织综合整治，完善配套设施、设备，实行物业管理。整治区域内的市政、供水、供电、供气、供暖、通讯、环卫、绿化等设施和设备，由产权单位负责整治。
暂不具备实行物业管理的单位生活大院，继续由原产权单位负责维修、管理和整治；原产权单位也可以委托他人统一管理。
零星分散住宅（含不达规模的住宅区、原产权单位已不存在的生活大院等）由街道办事处或乡镇人民政府责成社区统一管理。
第六条 配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，应当实行物业管理。
第七条 物业所在地人民政府房产行政主管部门或其依法指定的相关机构，具体负责辖区内物业管理的指导和监督工作，其主要职责是：
（一）指导并监督业主委员会和物业管理企业开展物业管理工作；
（二）参与新建住宅区的综合验收和物业管理配套设施验收；
（三）指导辖区内业主委员会的组建工作；
（四）指导社区管理及调解组织及时协调处理物业管理中的矛盾纠纷；
（五）协助城管、环保、公安等行政主管部门，做好住宅区内违法建筑查处、环境保护、治安防范和交通秩序管理等工作。
第八条 各级人民政府应当扶持物业管理行业。物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。物业管理企业具体享受的税费优惠政策，由市房产行政主管部门会同市财政、税务部门及其他相关部门发文规定。
第二章 业主自治管理
第九条 物业管理区域应当按规定建立业主自治管理组织。
业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
较大规模的小区可以实行业主大会代表制。即可以幢、单元等为单位，推选一名代表参加业主大会会议。
业主大会的议题应当提前告知业主，业主大会决定的事项应当及时在本物业区域内公布。
第十条 物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50％，或者已交付使用的物业建筑面积达到30％不足50％，但使用已超过一年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
第十一条 业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票；其他物业以该物业管理区域内建筑面积最小的物业为计票单位，将物业建筑面积除以该最小建筑面积并采用四舍五入的方法计算投票权数。
第十二条 物业所在地物业管理行政主管部门负责指导业主召开首次业主大会。
物业管理行政主管部门负责牵头成立以业主为主体的，街道办事处、乡镇人民政府、派出所、建设单位、社区居委会组成的首次业主大会筹备委员会。受托的物业管理企业可承担相关的事务性工作。
首次业主大会筹备委员会在物业管理行政主管部门指导下具体做好下列工作：
（一）协商确定召开业主大会的形式、时间、地点和内容；
（二）协商业主委员会组成人数，并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候选人，候选人名单及基本情况应当在物业管理区域内公布；
（三）起草业主委员会选举办法、业主委员会章程和业主公约草案；
（四）组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
第十三条 首次业主大会应当审议通过以下事项：
（一）业主大会、业主委员章程和议事规则；
（二）业主委员会日常工作权限；
（三）业主委员会选举办法；
（四）业主公约；
（五）物业的有关公共管理规定；
（六）选举产生业主委员会。
第十四条 首次业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起30日内，到物业所在地物业管理行政主管部门备案。对依法成立的业主委员会，物业所在地物业管理行政主管部门应当在备案后出具证明文件并予以公布。业主委员会备案时应当提交下列材料：
（一）业主委员会备案表；
（二）业主代表、业主委员会选举办法及选票；
（三）业主公约和业主委员会章程；
（四）业主大会审议通过的主要事项。
第十五条业主委员会可以通过推选产生主任一名和副主任若干名，业主委员会由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布，对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。业主大会、业主委员会作出的决定不得与有关法律、法规、规章相抵触。
第十六条 业主委员会依据规定履行职责，督促全体业主、使用人遵守物业管理的有关法律、法规、规章、制度和业主公约；帮助物业管理企业实施本区域的物业管理，配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题；积极配合社区管理。业主委员会不得从事经营活动。
第十七条 业主委员会主任享有下列主要权利：
（一）负责召开业主委员会会议；
（二）经业主委员会授权，核签物业维修等项目的费用，代表业主委员会对外签约和签署文件；
（三）业主委员会授权的其他事项。
业主委员会主任应当履行下列义务：
（一）遵守物业管理有关法律、法规、规章以及本实施细则的规定和业主公约、业主委员会章程，办事公正、负责；
（二）完成业主委员会交办的工作；
（三）代表业主委员会处理事务；
（四）接受相关行政管理部门的培训和指导。
第十八条 业主委员会委员每届任期3年，可以连选连任。业主委员会任期届满2个月前，物业所在地物业管理行政主管部门应当指导、督促其进行换届选举。原业主委员会未能及时组织换届选举或怠于组织的，由物业所在地物业管理行政主管部门指导成立筹备委员会进行换届工作。
第十九条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费应当首先从物业共用部位、共用设施设备经营收益中支付，如经费不足，不足部分可以由全体业主分摊。经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。
第二十条 在物业管理区域内，可以建立由街道办事处（乡镇人民政府）、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会、物业管理企业等相关单位参加的联席会议制度。联席会议由物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）主持，协调处理有关事宜。
社区居民委员会依法履行自治管理职责时，业主应当接受社区居民委员会的管理。
第三章 物业管理企业
第二十一条物业管理企业应当在取得企业法人营业执照之日起30日内，持有关文件向市物业管理行政主管部门和企业登记机关所在地物业管理行政主管部门备案。物业管理企业必须按照国家规定申报物业管理资质，从事与资质相应的物业管理服务活动。
已领取国家、省统一制发的物业管理企业资质证书的外市物业管理企业，来本市从事物业管理活动的，应当到市物业管理行政主管部门和物业所在地物业管理行政主管部门备案。
第二十二条 物业管理企业享有下列权利：
（一）依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度；
（二）收取物业管理服务费用；
（三）制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼；
（四）选聘专业公司承担专项经营业务；
（五）拒绝任何形式的摊派
（六）法律、法规规定的其他权利。
物业管理企业承担下列义务：
（一）执行物业管理行业规范、服务标准；
（二）履行物业管理合同，提供物业管理服务，维护业主利益
（三）接受业主、业主委员会的监督；
（四）定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支账目，接受质询和审计；
（五）接受政府有关行政主管部门的监督管理；
（六）法律、法规规定的其他义务
第二十三条物业管理企业资质实行年检制度。年检的主要内容是物业管理企业的物业服务合同、物业管理服务质量、从业人员持证上岗、业主和业主委员会对物业管理企业的评议、年度工作业绩、财务报表、资质登记的有关事项变更以及执行法律法规政策等方面的情况。
第四章 物业管理服务和收费
第二十四条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约。对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。
建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十五条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第二十六条新建住宅区物业销售前，建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业提前介入，与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同，承担前期物业服务。物业管理服务费收取标准应在售房前公示。
新建住宅区物业出售时，物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业服务合同。该合同中约定的物业具体服务事项、服务质量要求、物业服务收费标准及其他事项应当与物业管理企业和建设单位之间签订的前期物业服务合同中有关内容相一致。
第二十七条 新建住宅区物业交付使用前发生的前期物业服务费用由建设单位承担。
业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费由业主按规定标准的70％交纳。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。
第二十八条 前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
业主委员会成立后应当及时续聘或重新选聘物业管理企业，并签订物业服务合同
第二十九条 物业管理服务应当保持物业管理区域内房屋及共用设施设备完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，物业管理企业要按照下列要求提供服务：
（一）按照国家、省和本市规定的技术标准和行业规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；
（二）在业主使用房屋前，将物业的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定告知业主；
（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护；
（四）发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时，应当立即采取保护措施，并按照物业服务合同的约定进行维修；
（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；
（七）定期公布物业管理公共服务费和物业维修、更新费用的收支账目，接受质询和审计；
（八）建立公开征询业主意见制度，定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
（九）发现违反《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、本实施细则或业主公约的行为，应当立即进行劝阻、制止，并向业主委员会、社区和有关行政机关报告，必要时向人民法院提起诉讼；
（十）按照物业服务合同的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项；
（十一）物业管理企业应当在社区的指导和监督下做好社区管理、社区服务的相关工作。
第三十条 物业管理企业因服务合同到期或其他原因退出物业项目管理的，应按照规定的程序办理，并做好交接工作。
第三十一条 市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责物业服务收费的实施和管理工作。
第三十二条 普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价。非普通住宅以及办公用房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费实行市场调节价。
确定政府指导价应以物业管理服务的合理成本为基础，并考虑业主的经济承受能力进行综合测算，必要时可依法举行价格听证会。
以招投标方式确定的前期物业服务收费应报价格主管部门备案。
第三十三条 物业管理服务费构成因素为：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用；
（三）物业管理区域内的清洁卫生费用；
（四）物业管理区域内的绿化养护费用；
（五）物业管理区域内的秩序维护费用；
（六）物业管理企业办公费用；
（七）物业管理企业固定资产折旧费用；
（八）物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用；
（九）经业主大会同意的其他费用；
（十）合理利润；
（十一）法定税费。
第三十四条物业管理服务内容、收费项目、标准等应在经营场所或服务地点醒目位置公示。物业管理企业应每半年向业主、使用人公布财务收支、经营性设施营业收益等情况。
第三十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等单位向业主或者使用人提供的服务，应当按户计量，直接向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用，确需委托的，应当与物业管理企业签订委托合同，实行有偿服务。物业管理企业代收代缴有关费用时，不得价外加价，并不得向业主另外收取手续费等额外费用。
第五章 物业的使用和维护
第三十六条新建物业在规划建设时，开发建设单位应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案。
开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的4‰无偿提供物业管理服务用房（面积不足30平方米的，按30平方米提供）。其产权属该住宅区全体业主共有，由受托的物业管理企业使用。
物业管理服务用房、社区服务用房、幼托所（园）、文体活动用房、菜场、浴室、公厕、停车库（场）、垃圾中转站、活动广场和绿地等配套设施，应当按照规划用途使用，不得擅自改变用途；确需改变的，应当依法办理相关手续。
第三十七条物业管理企业接管物业时，应当与委托方按照有关规定对物业进行接管验收。
建设单位向物业管理企业移交物业管理配套设施时，还应当移交下列物业产权资料和技术资料：
（一）产权资料：项目批准文件、国有土地使用证、建设工程规划许可证、拆迁安置资料等；
（二）技术资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备和附属配套设施、地下管网的竣工图等资料，设施设备安装、使用和维修保养的技术资料，工程开工竣工报告，图纸会审记录（复印件），供水、供气、供暖的测试报告，隐蔽工程验收签证，竣工验收证明书等；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业服务合同终止时，物业管理企业应当将管理用房和物业档案资料移交给业主委员会或物业管理行政主管部门指定的机构。
第三十八条 物业管理区域内的住宅不应改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划和房屋安全的要求，并征得业主委员会书面同意后，依法报经物管、规划、建设、国土、城管、环保、工商等行政主管部门批准。
第三十九条 业主或使用人装修物业，应当遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定，应当事先告知物业管理企业，并与其签订物业装饰装修管理服务协议。
物业装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
（一）装饰装修工程的实施内容；
（二）装饰装修工程的实施期限
（三）允许施工的时间；
（四）废弃物的清运与处置；
（五）物业外立面设施、防盗窗、空调及太阳能热水器等的安装要求；
（六）禁止行为和注意事项；
（七）管理服务费用及押金数量；
（八）违约责任；
（九）解决争议方式；
（十）其他需要约定的事项。
物业管理企业应当按照物业装饰装修管理服务协议实施管理。发现违反协议和有关规定的行为，应当立即制止，并督促改正；对不能改正的，应当及时告知业主委员会并报有关部门依法处理，也可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第四十条 因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或赔偿。
第四十一条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；
（三）私搭乱建；
（四）侵占绿地、毁坏绿化；
（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动；
（七）未经批准摆摊设点；
（八）无序停放车辆；
（九）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（十）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（十一）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
（十二）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第四十二条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地、绿地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意，与物业管理企业签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予赔偿。
第四十三条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（简称专项维修资金）。
第四十四条 专项维修资金的筹集、收取、使用、管理，按照国家、省有关规定执行。
第四十五条 房屋共用部位、共用设施设备维修需要使用专项维修资金时，应当由物业管理企业编制维修工程预算，经业主委员会审核后报经市、县物业管理行政主管部门批准。工程竣工后，由物业管理行政主管部门牵头指导业主委员会组织验收、审核工程决算。
第四十六条 专项维修资金不敷使用时，由业主大会研究决定续筹方案，业主应当按照业主大会决定的方案续缴专项维修资金。
第四十七条 专项维修资金属业主所有，专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新和改造，严禁挪作它用。
专项维修资金收支情况应当在物业管理区域内定期公布，接受业主及业主委员会监督。
第四十八条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修、更新费用，按照下列规定承担：
（一）房屋室内部分的维修、更新费用，由业主自行承担。
（二）物业管理区域内的物业共用部位，共用设施设备的维修、更新费用，由全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，依照本细则设立专项维修资金的，在专项维修资金中列支。
物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，物业所在地物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当督促限期维修。
第四十九条 利用物业共用部位、共用设施进行经营或利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会和物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益扣除成本后应将70％用于补充专项维修资金，30％用于补贴物业管理公共服务费，业主大会、业主委员会和物业管理企业另有约定的从其约定。
第六章 投 诉
第五十条 物业所在地物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业等对违反《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和本实施细则行为的投诉。
业主委员会应当充分发挥自治职能，先行协调处理业主对物业管理企业、其他业主和单位的投诉。
第五十一条 物业所在地街道办事处、乡镇人民政府受理投诉后，应当及时调查处理。投诉人对调查处理意见有异议的，可以向上一级行政主管机关提出书面复核要求。
物业所在地物业管理行政主管部门受理投诉后，应当在5日内作出是否受理的答复。对决定受理的，应当进行调查核实，并自受理投诉之日起30日内将处理意见回复投诉人。
投诉人对物业所在地物业管理行政主管部门的调查处理意见有异议的，可以向市物业管理行政主管部门或其上级主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门或其上级主管部门应当自受理之日起30日内，将复核意见回复投诉人。
第五十二条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的，物业管理行政主管部门应当自受理之日起5日内，移送有关行政管理部门处理，并告知投诉人。
第七章 法律责任
第五十三条 业主、使用人违反业主公约、业主临时公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、业主临时公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第五十四条 物业管理企业和业主未按照本实施细则规定和物业服务合同约定履行义务的，当事人一方可以向业主委员会或者物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和物业管理行政主管部门投诉，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第五十五条 业主、使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，物业管理企业可以催交，并可按每日万分之五加收滞纳金。逾期仍未交纳的，物业管理企业可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第五十六条 资质年检不合格的物业管理企业，颁发资质证书的部门应当责令其限期整改。整改后仍达不到要求的，应当依法降低其资质等级，直至依法注销其资质证书。
第五十七条 建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业所在地物业管理行政主管部门责令其限期提供或补建，逾期不提供或不补建的，应当交纳补建价款，并处以10万元以上50万元以下罚款。
第五十八条 物业管理企业违反本实施细则，按照下列规定处罚：
（一）未取得资质证书从事物业管理活动的，由市、县物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以10万元以上20万元以下罚款
（二）违反合同约定的服务质量标准的，由市、县物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以1万元以上3万元以下罚款。
（三）对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由市、县物业管理行政主管部门对其作出警告，降低资质等级或者注销资质证书，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
（四）接到解聘通知后7日内拒不退出其物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由市、县物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，市、县物业管理行政主管部门可依法降低其资质等级直至注销资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。
第五十九条 未按照规定交纳维修资金的单位和个人，由市、县物业管理行政主管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。
违反本实施细则规定，挪用维修资金的，由市、县物业管理行政主管部门追回挪用的维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用维修资金，情节严重的，颁发资质证书的部门可以注销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十条 对物业管理区域内未经规划部门审批进行建设建筑物、构筑物或其他设施以及违反市容、市政管理等法律、法规、规章规定的行为，物业管理企业应当及时予以规劝、制止，制止无效时，可报物业管理行政主管部门和城市管理综合执法部门处理，也可以直接向人民法院提起诉讼。
第六十一条 违反本实施细则规定，应当由工商、物价、财政、税务、公安、建设、城管、环保等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第八章 附 则
第六十二条 本实施细则中有关业主、使用人、物业、物业管理区域、物业共用部位、物业共用设施设备等用语的含义，《江苏省物业管理条例》已有规定，从其规定。
本实施细则所称物业所在地指物业所在的县、区（含开发区）。
第六十三条 本实施细则由连云港市房产管理局负责解释。
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